Quando um grande grupo de pessoas passam a compartilhar o mesmo espaço, seja em um condomínio ou prédio, torna-se essencial criar normas e regulamentos para garantir uma convivência harmoniosa e permitir que todos coabitem de forma semelhante.
Por esse motivo é criado a convenção condominial, que é um documento oficial que está sujeito às leis fundamentais como a Constituição Federal e o Código Civil para Condomínios.
Sua principal finalidade é estabelecer regras e orientações que garantam o funcionamento adequado e a boa convivência entre os residentes e proprietários. Do contrário, cada condômino poderia agir conforme sua própria vontade.
A convenção de condomínio representa precisamente esse conjunto de normas que todos os residentes devem obedecer, a fim de regular o funcionamento do empreendimento, estabelecendo direitos e obrigações para todos os moradores e visitantes do condomínio.
Para uma implementação adequada, é altamente recomendável que a convenção seja elaborada nos planos iniciais da realização do empreendimento. Isso significa que durante uma fase de planejamento inicial, a construtora ou incorporadora do edifício pode estabelecer normas e diretrizes, que serão posteriormente apresentadas aos condôminos nas primeiras assembleias do condomínio.
O § 3º do artigo 9º da Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, prevê que na convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quórum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
Diante do exposto, observamos que na Convenção, além dos demais tópicos acima elencados, é realizado a divisão de Áreas Comuns, que engloba todos os espaços que podem ser utilizados pelos proprietários ou inquilinos do empreendimento (essas áreas são mantidas, administradas e financiadas coletivamente pelos membros do condomínio ou comunidade), e Áreas Privativas, que, como o próprio nome diz, é de uso privado do proprietário, e normalmente incluem espaços e qualquer área que faça parte de uma unidade residencial ou comercial específica, onde os demais condôminos não têm acesso.
Mantendo esse pensamento sobre o funcionamento do empreendimento ser regulamentado, garantindo direitos e deveres de todos os moradores e frequentadores do condomínio, da mesma forma, devem ser analisadas os impactos nas divisões das áreas de compartilhamentos de Infraestruturas.
É de extrema importância o entendimento das Partes sobre a necessidade de que as áreas de uso de compartilhamento de infraestrutura para abordagem de Operadoras de Telecomunicações que atenderão aos usuários do Condomínio/Empreendimento sejam caracterizadas na Convenção como Área Comum, uma vez que a malha de eletrocalhas onde as operadoras lançam os cabos para atendimento dos serviços aos condôminos/usuários, é compartilhada entre as mesmas.
Estabelecendo as áreas de infraestrutura para abordagem das Operadoras como comum, facilita até mesmo na questão de remuneração dos Contratos de Cessão de Espaço Oneroso destinado à instalação de equipamentos de telecomunicações em condomínios que têm subcondomínios e tomam suas decisões pelas frações que possuem, promovendo relações transparentes e confiáveis entre as partes envolvidas desde o início.
Dando atenção aos pontos mencionados acima, a fim de garantir a conformidade adequada com as normas de instalação de equipamentos de telecomunicações em áreas comuns dos empreendimentos, recomenda-se que os condomínios busquem o apoio de uma assessoria especializada na área, que disponha de profissionais treinados com o conhecimento necessário para orientar na elaboração, inclusive da Convenção, com os termos técnicos específicos, garantindo que estejam em conformidade com as normas técnicas e jurídicas vigentes.
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