A profissão do Síndico exige uma série de deveres e obrigações ao qual este profissional que atua como guardião dos interesses dos condôminos precisa cumprir. Isso se deve porque o síndico é quem fiscaliza, administra e atua como representante legal do condomínio. Portando, é aquele que realiza a gestão do ambiente compartilhado por terceiros locatários ou coproprietários.
O síndico é a pessoa eleita pela assembleia para responder legalmente por quaisquer questões que decorram da gestão condominial. Ou seja, esta figura representa a manifestação da vontade do condomínio, e a inobservância de suas diversas atribuições podem resultar, a depender do caso prático, em Responsabilidade Contratual ou Extracontratual.
Você condômino, sabe quais são as responsabilidades legais do síndico no seu condomínio? E você síndico, sabe quais direitos e deveres contratuais e extracontratuais que deveram ser observados durante sua gestão?
Antes de tudo, deve haver a distinção entre a responsabilidade contratual e para a responsabilidade extracontratual. A primeira resulta da violação de uma obrigação já preexistente no contrato por meio do cumprimento inadequado dessa obrigação ou até mesmo pela não observância de suas cláusulas. Portanto, exige-se uma predeterminação pactuada entre os sujeitos capazes e determinados no instrumento jurídico, nesse caso: o contrato que faz leis entre as partes.
Outro fato que caracteriza a responsabilidade contratual é a ausência da necessidade da parte lesada provar a culpa, bastando apenas provar o descumprimento contratual para obter a reparação do dano, uma vez que o contrato pode prever situações determinadas que atribuam o dever de fazer e o não fazer.
Por outro lado, a responsabilidade extracontratual ocorre pelo descumprimento de um dever legal causado por uma ação ou omissão. Sendo assim, ante a inexistência de um contrato, ainda haverá responsabilidade pelo dano causado. Todavia, haverá a necessidade do sujeito lesado comprovar a culpa ou dolo, ação ou omissão, o nexo de causalidade e o dano propriamente dito.
Ao assumir a função de síndico, por muitas vezes,a pessoa pode desconhecer a extensão das suas responsabilidades contratuais e extracontratuais em seu cotidiano, haja vista que essas responsabilidades decorram do dever de agir conforme as partes se regularam e do dever não lesar outrem.
O código civil, em seu Art. 1.348 elenca as responsabilidades do síndico em sua gestão do condomínio. Porém, essa norma não limita deveres do síndico, visto que a norma trata apenas da relação do síndico para com seus condôminos. E em uma relação entre o condomínio para com terceiros, seus deveres surgem conforme estabelecidos no contrato como se lei fosse. Assim, a frase em latim pacta sunt servanda se encaixa muito bem, pois, em sua tradução livre significa: os pactos devem ser respeitados.
A norma civil brasileira também se preocupou em proteger aqueles que sofreram danos patrimoniais não criminosos em situação não prevista em contrato e até mesma na inexistência deste.
Conforme determinam os artigos 186 e 927 do Código Civil, qualquer sujeito, seja em nome próprio ou de outrem, que cometa ato ilícito civil deverá repara-lo ao status quo ante. Ou seja, no caso em destaque, aquele que causa dano ao condomínio ficará sujeito à reparação do dano que causou.
Art.186 do CC – Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
No caso, o ato ilícito da ação tratada no art. 186 do CC é compreendida no dano causado pela pratica de determinado fato pelo sujeito. Ao passo que o ato ilícito da omissão corresponde ao deixar de fazer determinado fato incumbido ao dever jurídico de agir (Art. 186 do CC). Logo, fazer algo que resulte no dano ou deixar de fazer conforme a norma determina e causar o dano, poderá gerar ao síndico o dever de reparação (Art. 927 do CC).
No mesmo contexto, mesmo que determinada situação não esteja prevista em contrato, a depender do caso concreto, a responsabilidade sob o dano poderá ser imputado àquele que causou ou àquele que deveria ter evitado o dano.
Outra possível consequência decorrente da inobservância das atribuições por parte do síndico além da composição do dano consiste na possibilidade da destituição de sua função por voto da maioria absoluta da assembleia pela prática de irregularidades (Art. 1.349 do CC).
Por tanto, a fim de evitar quaisquer consequências cíveis decorrentes de irregularidades contratuais ou da responsabilidade extracontratual dentro do condomínio o síndico deve cumprir estritamente os termos dos contratos, as normas legais e regimentos internos do condomínio, sob pena ser obrigado a reparar quaisquer danos sofridos por terceiros e, ainda sofrer a destituição do cargo de sindicância a depender do grau lesivo.